BRIE COMTE ROBERT : une copropriété peut-elle être dépourvue de syndic ?

Vous souhaitez acquérir un bien en copropriété mais vous apprenez qu'il est dépourvue de syndic. Est-ce possible ? 

La loi fondatrice de la copropriété datant du 10 Juillet 1965 impose, et ce quelque soit la taille de la copropriété, que cette dernière soit gérée par un syndic. Dans plus de 90 % des cas, elles sont gérées par un syndic professionnel et autrement pas un syndic bénévole. A noter que ce bénévole doit remplir au minima l'une des deux conditions suivantes : être copropriétaire dans l'immeuble ou être parent direct d'un copropriétaire. 

Pourquoi faire appel à un syndic professionnel ? 

1. Bénéficier d'un interlocuteur détenteur d'une carte professionnelle (renouvelable tous les 3 ans à condition de satisfaire les obligations de formation continue instruites dans la loi ALUR du 24 Mars 2014 et son décret d'application de 2015)
2. Bénéficier de garanties financières équivalentes au montant des fonds déteznus par toutes les copropriétés gérés 
3. Bénéficier d'un contrat de syndic type et conforme au décret du 26 Mars 2015

Ce métier est en perpétuelle évolution, il est donc important de s'entourer de professionnels attentifs et formés aux derniers textes de loi. Au cours des 5 dernières années près de 20 textes de loi sont parus.

Pourquoi votre copropriété est-elle dépourvue de syndic ? 

Quatre cas peuvent expliquer cette absence de syndic : 

• le syndic oublie de convoquer l'assemblée générale avant le terme de son mandat (d'une durée maximale de 3 ans). Le mandat n'est alors plus valide.
• le syndic commet une erreur dans la convocation en Assemblée générale qui doit parvenir 21 jours avant sa tenue. Il risque alors de voir un copropriétaire contester la validité de son mandat. 
• le syndic démissionne (qui prend effet sous 3 mois)
• le syndic disparait ponstuellement ou définitivement pour des raisons économiques ou de santé. 

Absence de syndic : vente ou location d'appartement

C'est généralement au moment de la vente de votre logement ou de sa mise en location que vous constatez que l'absence de syndic peu faire défaut à votre projet. En effet, l'absence de traçabilité concernant les assemblées générales, la comptabilité ou encore les diagnostics... peut être un frein à la concrétisation de votre projet notamment avec le manque de visibilité pour votre acquéreur sur de potentiels "gros travaux" à venir comme un ravalement.

Si vous achetezun appartement dans une petite copropriété (plus ou moins 10 lots), il peut arriver que la personne en charge du syndic bénévole ne s'en occupe plus. Cela représente un risque pour le copropriétaire par rapport aux budgets non votés et aux provisions pour charges non appelés (et pour le locataire par rapport aux régularisations annuelles). 

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